Liberale pacht maakt verhuur stal en schuur eenvoudiger

De suggestie voor liberale pacht komt van Alfred Jansen. Hij adviseert ondernemers bij de herbestemming van agrarisch vastgoed en was als voormalig portefeuillehouder pacht betrokken bij het opstellen van de pachtvisie van LTO Nederland.

Voor agrarische panden die worden verhuurd voor landbouw- of tuinactiviteiten geldt nu de reguliere pacht. Daardoor is er een gereguleerde prijs die kan worden getoetst aan de Pachtwet. Bovendien zijn de pachters langjarig beschermd en is het vrijwel onmogelijk om tussentijds de pacht op te zeggen.

'Een tijdelijke verhuurperiode aan een collega-boer kun je nu niet goed vastleggen. Dat is voor veel gepensioneerde of stoppende boeren een belemmering om toch nog iets met hun gebouwen te ondernemen. Die gaan niet voor een periode van een paar jaar het risico lopen dat ze een pachter er niet meer uit krijgen', zegt Jansen.

In de agrarische praktijk ziet de adviseur een grote behoefte aan bedrijfsruimte. Hij noemt het voorbeeld van jonge boeren die ondanks ruimte in hun vergunning een staluitbreiding nu niet voor elkaar krijgen en daarom wat krap in hun jasje zitten. Of startende boeren en tuinders die voor hun bedrijf in opbouw liever eerst wat pachten.

Ook boeren die een andere toekomst zien voor hun bedrijf staan nu vaak gedwongen stil omdat hun panden niet meer bij de nieuwe activiteiten passen. 'Het kan gaan om een tijdelijke aardappelopslag, een werktuigschuur, ruimte voor jongvee of een leegstaande kas om een tuinderij te beginnen. Het biedt flexibiliteit en maatwerk en boeren kunnen hun bedrijf zonder hoge risico's toch enigszins doorontwikkelen', aldus Jansen.

Een project waarbij oude gebouwen worden gesloopt en nieuwbouw plaatsvindt, eventueel zonder agrarische bestemming waarbij gangbare verhuur mogelijk is, neemt al gauw twee tot drie jaar in beslag. Voor die periode zou een geliberaliseerde pacht die maximaal tot zes jaar duurt zeer geschikt zijn, betoogt Jansen. 'In zo'n contract kunnen pachter en verpachter zelf afspraken maken over pachtduur en -prijs en bijvoorbeeld het onderhoud.'

Beweging krijgen in stikstofimpasse

Tijdens gesprekken destijds over de LTO Pachtvisie reageerden andere partijen enthousiast op het idee, stelt Jansen. 'Het is een instrument om in de huidige stikstofimpasse toch nog wat beweging te krijgen. Ook stoppers weten niet waar ze aan toe zijn. Maar de praktijk is weerbarstig.' Met dat laatste doelt hij op de politieke stroperigheid waarmee aanpassingen aan de pachtwet gepaard gaan.

'Partijen die de veestapel willen verkleinen zijn tegen elke vorm van uitbreiding in de veehouderij. En daarmee ook tegen het pachten van stallen van stoppers, als dat al zou mogen binnen die regelingen. Maar ze moeten niet vergeten dat ook veel ondernemers in de akkerbouw noodgedwongen stilstaan.'

De tegensputterende partijen vergeten volgens Jansen ook dat een stal nog dertig jaar in productie kan blijven als een boer deze tegen reguliere pacht in gebruik neemt. Bij geliberaliseerde pacht is dat zes jaar. 'Als er machines, koeien of aardappelen in zo'n leegstaande stal of schuur komen, kan er in ieder geval geen drugslab of hennepplantage meer in.'

Pachtwet is weerbarstig

Vastgoedadviseur Marcel de Rooij van DLV Advies kan het voorstel van Jansen wel volgen. 'Maar de Pachtwet is weerbarstig', stelt hij. 'Ik ben sceptisch of het kan lukken.'

Volgens De Rooij komt die weerstand voort uit de overtuiging dat een pachter altijd goed moet worden beschermd. 'Die doet investeringen en moet daar langjarig profijt van kunnen hebben. Het is wel iets wat er mondjesmaat van afgaat, maar de overtuiging is nog steeds dat een pachtcontract de pachter langjarig een stabiele situatie moet bieden.'

Nu worden stallen die bij derden worden 'gehuurd' voor vee vaak via een voergeldregeling afgerekend. De eigenaar van de stal is dan ook de verzorger van de dieren. De Rooij: 'Door een flexibelere pacht wordt een dergelijke constructie overbodig en dat kan alles soms wel makkelijker maken. Het biedt een goede mogelijkheid om kortstondig een erf of pand te pachten.'

Voor een overstap op andere activiteiten dan agrarische in een voormalige boerenschuur of stal is de invoering van een liberale pacht op agrarische gebouwen volgens De Rooij niet nodig. Denk aan een caravanstalling of een opslag voor een lokale aannemer.

'Er zijn ook gestopte boeren die helemaal niet zitten te wachten op het vee van een ander. Die willen hun panden inzetten voor andere bedrijfsmatige activiteiten', stelt de vastgoedadviseur. 'En als dat alleen maar statische opslag is, dus zonder dat er werkzaamheden plaatsvinden, is een melding van een verandering van activiteiten aan de gemeente in de meeste gevallen voldoende. Dan kun je zo'n stal of schuur tegen gangbare voorwaarden verhuren en valt het pand niet meer onder de pachtwet. Wel vervalt dan de agrarische bestemming.'

De verwachting is dat een aanzienlijk aantal boeren gebruik gaat maken van de stoppersregelingen voor de stikstofaanpak. Gemeenten zien zich genoodzaakt beleid te ontwikkelen om in die leegkomende stallen en schuren snel nieuwe activiteiten te ontwikkelen.

Gemeente Ede is voorloper

Een gemeente die hierop vooruitloopt is Ede. Met het project mogelijkheden buitengebied (Promo) ondersteunt Ede stoppende en gestopte boeren bij een vlotte herbestemming van hun bedrijf. De gemeente heeft een groot buitengebied met veel agrarische bedrijven. Op naar schatting zeshonderd percelen die nu nog agrarisch bestemd zijn, vindt geen agrarische activiteit meer plaats of stopt de ondernemer binnen afzienbare tijd.

Om boeren over de streep te trekken hun bestemming te wijzigen, kunnen de eerste honderd aanmelders tegen een gereduceerd tarief gebruikmaken van een regeling. Op die manier besparen zij duizenden euro's, geeft wethouder Jan Pieter van der Schans (CDA) aan. Ede kan daan de bestemmingen in het buitengebied weer zoveel mogelijk in overeenstemming brengen met de realiteit. Want formeel gezien is nu op veel plekken sprake van strijdigheid met het bestemmingsplan.

Door nieuwe bestemmingen mogelijk te maken die aansluiten bij de wensen van stoppende boeren wordt ook een bijdrage geleverd aan de vitaliteit van het landelijk gebied, is de gedachte. Bovendien worden ongebruikte vergunningen uit de markt genomen, wat kan bijdragen aan het oplossen van de stikstofproblematiek.

'Uit onze gesprekken blijkt dat er behoefte aan is om naast het wonen op het erf kleinschalige activiteiten uit te voeren. Die mogelijkheid bieden we nu en daarmee geven we stoppende boeren nieuwe kansen', zegt Van der Schans.

De kosten voor een bestemmingswijziging blijven in Ede voor de eerste honderd aanvragers beperkt tot 800 euro. De drempel voor een bestemmingsplanwijziging ligt hoog, mede door de hoge kosten. Die liggen vaak tussen de 11.000 en 17.000 euro.

'We hebben de procedure zo eenvoudig gemaakt dat inwoners die zelf kunnen aanvragen en de kosten voor de gemeente laag blijven.' Als de regeling een succes is, wordt deze mogelijk uitgebreid voor meer bedrijven, stelt de Edese wethouder.

De Promo-regeling is voor kleinere erven met relatief weinig bebouwing. Ede heeft vijf varianten bedacht waarvoor stoppers zich kunnen inschrijven: wonen, wonen met woongebouw, wonen met kleinschalig bedrijf, wonen met kleine maatschappelijke functie en wonen met kleinschalige recreatie. Voor de grotere erven blijft het reguliere functiewisselingsbeleid van toepassing.

Problemen voorkomen door afspraken vast te leggen

Wanneer een schuur of stal door een andere boer tegen betaling in gebruik wordt genomen, geldt de reguliere pacht en moet de overeenkomst bij de pachtkamer worden vastgelegd. Gaat het om het verzorgen en huisvesten van vee van een andere boer, dan is een voergeldregeling ook een legaal en gangbaar gebruik.

Het vee wordt dan bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland op het andere adres geregistreerd en dat is niet altijd wenselijk. Bij de invoering van fosfaatrechten leverde dit discussie op. Wie komt de rechten toe? De eigenaar van het vee of de boer die op het adres woont waar de dieren staan?

In een geliberaliseerd pachtcontract voor een stal zouden beide boeren hier vooraf al afspraken over kunnen maken. Wordt bij boeren die zich laten uitkopen de vergunning voor het houden van dieren ingetrokken, dan kan de stal alleen nog maar worden verhuurd als opslag, werktuigenschuur of berging.

Bij het pachten van een complete boerderij inclusief woning, gebouwen en grond wordt gesproken van hoevepacht. Hierbij kan de grond in liberale pacht zijn en het vastgoed in reguliere pacht.