Het Familie Vrienden Erf van Cittanova in Lelystad is eigenlijk een miniatuurversie van de woonvorm Buurtschap Waaranders waar de conceptontwikkelaar mee aan de weg timmert. Met welluidende namen als Hof van Fleur in Dronten, De Kastanjetuin in Zwolle en Hugo's Tuin in Heerhugowaard wil het bureau invulling geven aan 'noaberschap'. Gemeente Apeldoorn heeft onlangs ruimte geboden voor de ontwikkeling van het eerste Familie Vrienden Erf in het buitengebied.

De Waaranders-projecten hebben een aantal gemeenschappelijke kenmerken, zegt Dick Koster van Cittanova. 'Het is voor alle leeftijden. Je woont er zelfstandig, maar je doet ook dingen samen.'

Sociale ruimte

In elk project is een gemeenschappelijke moestuin of boomgaard aanwezig. Elke locatie heeft een sociale ruimte, de buurtschuur. Dat kan een kleine werkplaats zijn of ontmoetingsruimte. De grotere woonvormen hebben ook een zorgfunctie. Soms dagbesteding, maar ook permanente bewoning van mensen met een zorgbehoefte is mogelijk.

Koster: 'Ik heb een dochter met een beperking en woon naast een zorginstelling. Elke dag zie ik de mensen in busjes naar de dagbesteding heen en weer rijden. Wonen en dagbesteding op dezelfde plek geeft meer rust en een beter ritme.'

Gereedschappen delen

Duurzaam wonen wordt breder getrokken dan energiezuinig wonen. 'We stimuleren ook het deelgebruik van auto's en gereedschappen', noemt Koster als voorbeeld.' Een laatste belangrijk kenmerk is de schaal van de projecten. Cittanova heeft drie varianten ontwikkeld voor omvangen tussen de 25 en 150 woningen. Het Familie Vrienden Erf is hiervan met 10 tot 25 woningen de minivariant.

Het Familie Vrienden Erf is speciaal ontwikkeld voor vrijkomende boerenerven. Eventueel is het mogelijk de bestaande woonboerderij van de stoppende boer in het ontwerp in te passen. Koster: 'Wij krijgen steeds vaker vragen van stoppende agrariërs die iets willen met hun erf. We hebben die trend gecombineerd met de belangrijkste kenmerken van ons buurtschapwonen.'

Vertrouwde omgeving

Op een Familie Vrienden Erf is plek voor alle leeftijden, maar het concept is deels geïnspireerd door de vergrijzing. 'Als mensen ouder en zorgbehoevend worden, moeten ze vaak verhuizen omdat er in het dorp geen geschikte woningen voor hen zijn. Maar ze zouden het liefst in het dorp blijven. Het Familie Vrienden Erf voorziet in levensloopbestendige woningen aan de rand van het dorp. De mensen blijven in de vertrouwde sociale omgeving. Ze vereenzamen niet' legt Koster uit.

'Daarnaast zijn er jongeren die in het dorp zijn opgegroeid en in de vertrouwde omgeving willen blijven wonen. Ook die doelgroep wordt bediend. Het draagt ook bij aan de levensvatbaarheid van bestaande voorzieningen, bijvoorbeeld een winkel voor de dagelijkse levensbehoeften. Het hele dorp profiteert hiervan.'

Vaste samenwerkingspartners

Cittanova werkt bij alle woonconcepten samen met vaste partners. Voor het ruimtelijkeordeningsaspect wordt een gespecialiseerd bureau ingeschakeld en projectontwikkelaar Ter Steege Bouw Vastgoed doet de realisatie.

Adjunct-directeur Andries Tolman van de vestiging in Apeldoorn licht toe: 'Wij financieren het project, verwerven de grond. Daarna zorgen we ervoor dat het concept technisch en juridisch uitvoerbaar wordt en we realiseren de bouw.'

Medewerking van gemeente

Of een vrijkomend erf geschikt is voor een Familie Vrienden Erf, hangt van veel zaken af. Allereerst de medewerking van de gemeente.

'Veel gemeenten zijn nogal huiverig om af te wijken van het reguliere rood-voor-roodbeleid. Op basis van dat beleid worden soms absurde eisen gesteld waardoor grondeigenaren afhaken. Terwijl hier toch mooie kansen liggen om iets te doen aan de huisvestingsproblematiek en de vitaliteit van het platteland. Maar het is makkelijker om zeshonderd woningen in de stad te bouwen dan vier op het platteland', constateert Tolman.

Minimale omvang

Projecten als deze brengen veel kosten met zich mee, waar initiatiefnemers vooraf vaak geen rekening mee houden, stelt Tolman. 'Bij elk project is het zoeken naar balans tussen het belang van de grondverkoper en de exploiteerbaarheid van een project. Je hebt een bepaalde minimale omvang nodig om uit de kosten te komen', zegt hij.

'Dat zijn niet alleen de grond- en bouwkosten. Het juridische traject van deze projecten, maar bijvoorbeeld ook de gebiedsinrichting brengen grote kosten met zich mee. Daar verkijkt men zich nog wel eens op.'

Vereniging van eigenaren

Als een buurtschapproject eenmaal is opgeleverd, wordt een vereniging van eigenaren opgericht. 'Die wordt verantwoordelijk voor alle gemeenschappelijke elementen van de woonvorm', vult Koster aan.

'Wijzigen bestemmingsplan is een vak apart'

Het doorlopen van alle stappen bij een bestemmingsplanwijziging is een complexe en tijdrovende zaak. Een locatieonderzoek is volgens Richard Huisman uit het Gelderse Garderen een nuttige eerste stap.

Huisman geeft met zijn bureau Huisman Ruimte & Visualisatie advies op het gebied van ruimtelijke ordening. Wijziging van bestemmingsplannen in agrarisch gebied is zijn specialiteit.

Stoppende agrarisch ondernemers of particulieren die hem benaderen over de mogelijkheden voor een woonbestemming in agrarisch gebied adviseert Huisman meestal om te beginnen met een locatieonderzoek.

Geen huiswerk

'Vier op de vijf mensen die mij benaderen, hebben nog geen huiswerk gedaan. In zo'n locatieonderzoek kijk ik welke mogelijkheden het bestemmingsplan en het bovenliggende gemeentelijk en provinciaal beleid bieden. Daar kun je de toekomst op uitzetten.'

De volgende stap is het principeverzoek. Hierin wordt op basis van een omschrijving en verbeelding van het plan getoetst of de gemeente in principe bereid is om medewerking te verlenen. In dit stadium wordt ook duidelijk of aanvullend onderzoek nodig is.

Specialistenwerk

Huisman: 'Een geduldige en vasthoudende particulier lukt het nog wel eens om het traject tot dit stadium zelf te doen. Maar daarna volgen het stedenbouwkundig inpassingsplan en de bestemmingsplanwijziging. Die trajecten zijn echt specialistenwerk.'

Huisman ziet dat gemeentes vaak terughoudend zijn met bestemmingswijzigingen in het buitengebied. 'Begrijpelijk, maar ze zien ook wel in dat het belangrijk is om de kwaliteit van het buitengebied te behouden.'

'Weet wat u wil en begin op tijd met plannen'

Wie een nieuwe bestemming zoekt voor een boerenerf, moet eerst goed zijn huiswerk doen. Een doordacht plan is het beste begin voor een gerichte aanpak.

'Wat kan ik met mijn erf en gebouwen als ik straks stop met mijn bedrijf?' Agrariërs benaderen makelaar Theo van Gendt vrijwel wekelijks met deze vraag. Maar een eenvoudig antwoord is er niet. Volgens de rentmeester van ZLTO Vastgoed moet een stoppende ondernemer eerst een aantal cruciale vragen beantwoorden.

'Wilt u op het erf blijven wonen? Zo ja, in de bestaande woning of een nieuwe? Wilt u misschien meerdere woningen neerzetten? Wilt u daar zelf in investeren? Wilt u de bedrijfsgebouwen hergebruiken of slopen? Of wilt u een nieuwe activiteit ontplooien op het erf, bijvoorbeeld een camping? Die dingen moet u scherp op uw netvlies hebben.'

Naast praktische zaken zijn fiscale aspecten belangrijk bij een herbestemming van een boerenerf. 'Fiscale zaken moet u meenemen vanaf de eerste dag', beklemtoont Van Gendt. 'U krijgt te maken met regelingen, subsidies en, heel belangrijk, waardeverandering van uw erf en opstallen. Het is bij bedrijfsbeëindiging toch te doen om een zachte financiële landing.'

Bestemmingsplanwijziging

Voor woningbouw of het ontplooien van nieuwe activiteiten of natuurontwikkeling is vrijwel altijd een bestemmingsplanwijziging nodig. Vroeg of laat krijgt de ondernemer dus met de gemeente te maken.

Voor ruimtelijkeordeningszaken schakelt Van Gendt altijd een specialist in. 'Die weet de weg in procedures en bestemmingsplannen, kent de ruimte-voor-ruimteregeling en weet of er subsidieregelingen zijn voor sloop of asbestsanering. Dat is nodig voor een goed plan. Wie een goed plan inlevert, vergroot de kans op facilitering door de gemeente. Maar het is altijd een lange rit met veel hobbels, dus begin op tijd.'