Makelaars: stikstofdossier zet rem op verkoop agrarische bedrijven

Dat constateert de NVM-vakgroep Agrarisch & Landelijk in het rapport 'Vastgoedmarkt in beeld Agrarisch en Landelijk, 2022 in feiten en cijfers'. In 2022 werden beduidend minder agrarische bedrijven (247) via NVM-makelaars verkocht dan in 2021 (341). De markt is gestagneerd in de tweede helft van 2022.

Dit komt volgens NVM door de onduidelijkheid over het stikstofbeleid en de uitkoopregelingen voor veehouderijbedrijven. Veel veehouders wachten af wat de daadwerkelijke regeling gaat worden en of zij kunnen deelnemen. Het resultaat is dat in 2022 veel minder bedrijven in de verkoop zijn gekomen. De afname van het aanbod is een ontwikkeling die al jaren eerder is ingezet.

Grondprijzen in de lift

Door de sterke bedrijfsresultaten in veel agrarische sectoren en de krappere markt is de waarde van agrarisch vastgoed gestegen. Dit wordt ook veroorzaakt door de gestegen prijzen van landbouwgrond. De grondprijzen stegen ten opzichte van 2021 wel stevig door met een plus van 14 procent voor akkerbouwgrond.

De prijs van grasland steeg met gemiddeld 7 procent vergeleken met 2021. De gemiddelde transactieprijs is in 2022 ten opzichte van 2021 met 20 procent gestegen tot ruim 1,7 miljoen euro. Grond blijft dus aantrekkelijk, stelt NVM in het rapport.

NVM beschrijft in het rapport ook dat de verkochte melkveehouderijen meer opleverden. Verschillende melkveebedrijven zijn gekocht met als doel stikstofruimte aan te kopen voor een natuurvergunning, zo schrijft de makelaarsorganisatie. De bedrijven werden verkocht voor een gemiddelde prijs van 3,26 miljoen euro, de hoogste prijs ooit en een plus van 4 procent vergeleken met 2021. Dit komt ook door het gestegen inkomen van melkveehouders door de gestegen melkprijs. Ook de stijging van de prijs van grasland speelt een rol.

Jos Ebbers, vakgroepvoorzitter NVM Agrarisch & Landelijk, ziet dat zijn eerdere voorspelling voor de markt is uitgekomen. 'Bij het jaarbeeld van 2021 gaven we aan dat het stikstofdossier de komende jaren een stevig stempel zou gaan drukken. Dat is uitgekomen. Per 1 april 2023 moet de nieuwe stoppersregeling de oplossing bieden voor de stikstofimpasse. Maar aan deze regeling zitten nog een hoop onduidelijkheden. Agrarisch ondernemers weten niet waar ze aan toe zijn.'

Ruimte opnieuw verdelen

Daarnaast komt ook de Nota Ruimte van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening eraan, zegt Ebbers. 'We zijn als agrarische makelaars, taxateurs en onteigeningsdeskundigen voorstander van de aangekondigde herinrichting. Het is onvermijdelijk dat we de beperkte ruimte in Nederland opnieuw moeten verdelen om een betere balans te vinden tussen wonen, werken, natuur, energie en landschap. Daar is tijd en rust voor nodig. Tegelijk dwingen het woningtekort en de noodzakelijke ontwikkeling van commercieel vastgoed en infrastructuur ons tot haast. Nederland moet daarom van het slot af om alle partijen toekomstperspectief te bieden.'

Kopers betaalden in 2022 fors meer voor akkerbouwgrond dan in voorgaande jaren. Het gemiddelde niveau van 84.700 euro per hectare was niet eerder zo hoog en ligt ongeveer 14 procent hoger dan in 2021. Hogere productprijzen stuwden prijzen van transacties. De forse prijstoename door de uitbraak van de oorlog in de Oekraïne droeg hieraan bij, maar ook van andere gewassen zoals aardappelen, suikerbieten en uien zijn de prijzen gestegen.

Akkerbouwgrond en windmolens

Daarnaast is akkerbouwgrond in trek als locatie voor de plaatsing van windmolens. Door de hogere opbrengsten van windmolens zijn kopers bereid fors meer te betalen voor grond. Door de explosief gestegen energieprijzen in 2022 is de vraag naar locaties voor windmolens extra hard gestegen. In de IJsselmeerpolders en het Zuidwestelijk akkerbouwgebied werd vorig jaar veel grond verkocht en was bovendien sprake van een sterke prijsstijging van respectievelijk 16 en 14 procent.

De prijs van grasland is in 2022 ook gestegen. De gemiddelde transactieprijs per hectare is uitgekomen op 66.300 euro en ligt 7 procent hoger dan in 2021. Van de regio’s met hoge transactievolumes vallen de stijgingen op in het Zuidelijk veehouderijgebied (+15 procent) en Westelijk Holland (+10 procent).

Graslandprijs blijft stijgen

In de laatste jaren is een onafgebroken toename van de prijzen te zien. Tien jaar geleden lag de gemiddelde prijs nog 47 procent lager. Schaarste en waardevastheid zijn belangrijke redenen voor de stijgende prijzen. Het bestaande graslandareaal krimpt ten opzichte van andere claims op grond vanuit bijvoorbeeld woningbouw, natuur of infrastructuur.

De uitzonderingspositie van Nederland voor het uitrijden van dierlijke mest wordt beëindigd. De afbouw hiervan begint in 2023, totdat in 2026 de mogelijkheid voor derogatie is gestopt. Dit zorgt ervoor dat minder mest kan worden afgezet op landbouwgrond en de afzetkosten voor verwerking kunnen stijgen. Het kan ertoe leiden dat melkveehouders grond proberen aan te kopen of een samenwerking aangaan met akkerbouwbedrijven om mest af te zetten.

Landelijke woningen goedkoper

In lijn met de reguliere woningmarkt koelde de markt van landelijke woningen in 2022 af. In een jaar tijd daalde de prijs voor een gemiddelde landelijke woning met 90.000 euro naar ongeveer 650.000 euro. Dit is een correctie op de extreme prijsstijgingen van 2021.

Positief aan deze prijsdaling is de stijging van het aanbod, meldt NVM. Eind 2022 stonden 2.250 landelijke woningen te koop, bijna een verdubbeling vergeleken met 2021. Het energielabel had een duidelijke invloed op de verkoopprijs. De prijs van landelijke woningen met de laagste energielabels daalde veel sterker dan die van woningen met een hoger energielabel.