Weer forse verhogingen van pachtnormen in Limburg

De pachtnormen zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven gedurende een referentieperiode van vijf jaar. Ieder jaar wordt deze referentieperiode 'ververst', waarbij het oudste jaar komt te vervallen en het nieuwste jaar daarvoor in de plaats treedt.

Zowel in de akkerbouwtak als in de melkveehouderij is een goed jaar (2017) vervangen door een uitstekend jaar (2022). Dit betekent dat de pachtnormen voor los bouw- en grasland in alle veertien pachtprijsgebieden in Nederland, net als vorig jaar, opnieuw fors worden verhoogd.

Ook in Limburg is dit jaar sprake van een sterke stijging: in Midden- en Noord-Limburg stijgen de pachtprijzen met 37 procent (vorig jaar 42 procent), terwijl in Zuid-Limburg sprake is van een verhoging met 34 procent (vorig jaar 37 procent). In het pachtprijsgebied waartoe de provincie Limburg behoort, is de verhoging ten opzichte van bouw- en grasland iets gematigder, namelijk +9 procent. Dit is al de tiende verhoging op rij.

Waar de pachtnormen voor bouw- en grasland in de afgelopen jaren ook weleens naar beneden zijn bijgesteld, is bij tuinland sprake van een voortdurende en behoorlijk forse opwaartse trend. In 2015 bedroeg de maximale pachtnorm voor tuinland nog 811 euro per hectare. In 2024 is dit bedrag opgelopen tot ruim boven de 5.000 euro per hectare.

De gevolgen van al deze verhogingen zijn, zeker voor tuinland, minder extreem dan het lijkt. Dat heeft te maken met de bandbreedtes waar pachtprijzen niet buiten mogen treden. De genoemde veranderpercentages zijn namelijk gekoppeld aan een onder- en een bovengrens.

Daarnaast geldt een absoluut plafond ter hoogte van 2 procent van de vrije verkeerswaarde van de grond. Pachtprijzen mogen nooit boven dit plafond uitstijgen. Gelet op de gangbare grondprijzen voor landbouwgrond in Limburg is dus te voorzien dat in de meeste gevallen een verhoging van de pachtprijs voor tuinland niet of niet ten volle zal kunnen worden toegepast.

Woningen

Het veranderpercentage voor verpachte agrarische woningen is afgeleid van de cao-loonontwikkeling van 1 december 2022 tot 1 december 2023. Voor het jaar 2024 resulteert dit in een stijging van de pachtprijs voor agrarische woningen met 5,8 procent.

Vaak staat een stijging op gespannen voet met de staat van de woning en kan dit niet alleen de stijging in de weg staan, maar mogelijk zelfs leiden tot een verlaging van de pachtprijs. In dergelijke gevallen is het te overwegen om nader advies bij een pachtdeskundige in te winnen om te bezien of het indienen van een herzieningsverzoek bij de grondkamer zinvol is.

Bedrijfsgebouwen

Het veranderpercentage voor bedrijfsgebouwen is ontleend aan de bouwkostenindex en wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde stijging van het prijspeil in de referentieperiode (2019-2023). Deze index is het gewogen gemiddelde van de prijsontwikkeling van materialen in de bouwsector en de cao-lonen in de bouwnijverheid.

Anders dan bij los land is het resultaat van deze systematiek dat er bijna altijd sprake zal zijn van een verhoging en zelden of nooit van een verlaging.

Voor het jaar 2024 bedraagt de prijsverhoging 4,25 procent. Gelet op de trend van de alsmaar duurder wordende bouwmaterialen en loonsverhogingen is te verwachten dat de pachtprijzen voor bedrijfsgebouwen de komende jaren nog forser stijgen.

Zeker bij oude, versleten en ondoelmatige bedrijfsgebouwen kan dit snel tot scheefgroei en overvraagde pachtprijzen leiden. In dergelijke gevallen kan het lonen om bij de grondkamer een verzoek tot pachtprijsherziening in te dienen. Niet zelden leidt dit tot een verlaging van de pachtprijs.

Grondkamer

De in dit artikel genoemde veranderpercentages gelden van rechtswege. Zij moeten altijd worden toegepast mits de geldende onder- en bovengrenzen niet worden overschreden. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om een verzoek tot pachtprijsherziening in te dienen bij de grondkamer.

Zowel pachters als verpachters kunnen daar een belang bij hebben. Vooral als ze menen dat ondanks het toepassen van deze wettelijke normen, het pachtprijspeil nog steeds niet marktconform is. Dat kan het geval zijn als de tussen partijen afgesproken pachtprijs van meet af aan erg laag was of bijvoorbeeld bij bedrijfsgebouwen waarvan in de loop der jaren de doelmatigheid steeds verder is afgenomen.

Ook discussies over de vraag of een pachtprijs wel of niet het plafond van 2 procent van de vrije verkeerswaarde van het land overschrijdt, zijn – zeker bij tuinland – vaak aan de orde. In al die gevallen kan het raadzaam zijn om het pachtprijspeil door de grondkamer te laten bepalen.

Volgens de wet gelden de wijzigingen voor het daaropvolgende jaar

Een veelvoorkomend misverstand is dat de pachtnormen zoals die op dit ogenblik in 2024 gaan gelden, ook in dat jaar al zouden moeten worden doorberekend in de pachtprijs. Dat is meestal juist niet het geval. De nieuwe pachtnormen worden jaarlijks op 1 juli vastgesteld. De wet bepaalt dat zij vervolgens gaan gelden voor het daaropvolgende pachtjaar zoals dat tussen partijen is bepaald.

Een voorbeeld: stel dat partijen hebben bepaald dat het pachtjaar loopt van 1 november tot 1 november. In dat geval gaan de pachtnormen zoals die per 1 juli 2024 van kracht worden, gelden voor het eerste daaropvolgende pachtjaar, namelijk het pachtjaar dat loopt van 1 november 2024 tot 1 november 2025. Omdat in de pachtpraktijk meestal de afspraak geldt dat de pachtprijs achteraf is verschuldigd, betekent het in dit voorbeeld dat de herziene pachtprijs op basis van de pachtnormen 2024 pas is verschuldigd op of voor 1 november 2025. In verreweg de meeste gevallen moet de pachtbetaling in het komende najaar van 2024 dus zijn gebaseerd op de pachtnormen van 2023 en niet op die van 2024.

Vanwege de koppeling met het opbrengend vermogen van de grond en de daarmee samenhangende bedrijfsresultaten, kunnen pachtprijzen tussen het ene en het andere jaar sterk fluctueren. Daarbij is het stelsel van pachtprijsherziening ingewikkeld en worden hiermee vaak fouten gemaakt. Er wordt dus al snel te veel betaald of te weinig ontvangen.