Makelaar Van Heerebeek: 'De overheid zet zichzelf en de maatschappij klem met regels'

Het stikstofprobleem zorgt voor onrust in de land- en tuinbouw. Mede daardoor is het aantal onroerendgoedtransacties in de agrarische sector in 2022 sterk gedaald. Tegelijk is haast geboden vanwege het woningtekort en de grote vraag naar nieuw commercieel vastgoed.

Mensen kunnen bezwaar maken en dat is tegenwoordig bijna standaard het geval

Arjan van Heerebeek, makelaar en taxateur bij Arvalis

Wanneer merkte u voor het eerst dat het aantal vastgoedtransacties afnam?

'Sinds de zomer van 2022 kwam de klad erin. Dat komt in mijn beleving vooral doordat projectontwikkelaars terughoudender zijn geworden. De door hen ontwikkelde woningen worden nog slechts mondjesmaat verkocht.

'Vanuit mijn relaties in de markt weet ik dat de verkoop van nieuwbouwwoningen tot een dieptepunt is gedaald. Ontwikkelaars kopen niet zo snel meer grond aan voor woningbouw. En als ze dat wel doen, dan doen ze dat onder voorbehoud dat het geplande project ook echt doorgaat. Het risico leggen ze voortaan bij de boer.'

Vanwaar die terughoudendheid bij projectontwikkelaars?

'Dat komt mede door het feit dat minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een maximumhuurprijs en -koopprijs heeft ingesteld voor een groot deel van de nieuwbouwwoningen. Die moeten betaalbaar zijn voor de lagere en middeninkomens. Dat is natuurlijk heel begrijpelijk, maar ontwikkelaars kunnen niet goedkoper bouwen.'

Waar ligt dat aan?

'Ze hebben nog steeds te maken met hoge bouwkosten door de inflatie, dure materialen en arbeid. Ook de aangescherpte bouwregels en lange, onzekere planprocedures spelen een rol. Om deze bouw financieel toch haalbaar te maken, zijn duurdere woningen nodig. Maar die worden door de hoge rente nog maar matig verkocht. Dus wachten ze voorlopig af.

'Daar komt bij dat de warme grond al snel afkoelt als de projectontwikkelaars zien wat er tegenwoordig onder de streep overblijft. De residuele grondwaarde, oftewel de verwachte marktwaarde van het vastgoed min de verwachte stichtingskosten, daalt. Dat komt doordat die stichtingskosten almaar stijgen. Denk aan bouwkosten, energie, ruimte houden voor groen en ga zo maar door.'

Wisselt op dit moment helemaal geen agrarisch vastgoed van functie of eigenaar?

'Natuurlijk wel, maar bestemmingswijziging een steeds duurdere aangelegenheid door de leges, advieskosten en vele verplichte onderzoeken voor onder meer aanwezige flora en fauna, geluid en archeologische waarde. Los van het feit dat de grondprijs momenteel erg hoog is. Voor een hectare goede landbouwgrond betaal je 6.000 euro aan rente per jaar. Dan kun je beter pachten.'

En hoe zit het met de opstallen?

'Voor stenen wordt slecht betaald. Je hebt het dan al snel over de restwaarde. Stallen die te koop staan moeten aangepast worden aan nog deels onvoorspelbare eisen. Dat zijn hoge investeringen en risico's.'

Dus boeren en tuinders blijven zitten waar ze zitten. Heeft dat puur te maken met geld?

'Ook het vooruitzicht op een stroperig en bureaucratisch proces bij bestemmingswijziging zorgt niet bepaald voor schwung in de vastgoedmarkt.

'Het begint met een principeverzoek, waarbij het zomaar een halfjaar kan duren voordat je van de gemeente een reactie krijgt. Dan volgt een voorontwerpbestemmingsplan en daarna een ontwerpbestemmingsplan. Dat moet de gemeenteraad vaststellen. De agrarisch ondernemer is dan minimaal een jaar verder.'

Tot zover geen nieuws.

'Ja, maar dan begint het pas. Mensen kunnen bezwaar maken tegen het plan. Over trends gesproken; dat is tegenwoordig bijna standaard het geval. Komen omwonenden niet in verweer, dan wel milieugroeperingen of natuurorganisaties. Als een zaak bij de Raad van State belandt, is de wachttijd voor behandeling gemiddeld zeventien maanden. En dan moet de uitspraak nog volgen.'

De bezwaarmakers boeken de laatste jaren veel succes, dus ze zullen wel een punt hebben?

'Vanuit hun standpunt vast wel. En de rechter toetst het aan de wet. Dat kan erg frustrerend werken, maar je doet er niets aan.

'Dat is ook het tegenstrijdige van alles, de overheid wil een transitie in de landbouw en de agrarische sector werkt daar graag aan mee. Maar veel initiatieven worden via de rechter tegengehouden of jarenlang vertraagd. Vaak omdat ze botsen met de door de overheid opgestelde regels.'

Hebt u voorbeelden?

'Een klant wil een zorg-woonconcept voor ouderen realiseren op de plek van een verplaatste varkenshouderij. Daar is hij al sinds 2008 mee bezig. Vorig jaar ging de gemeenteraad akkoord en nu maakt een partij ineens bezwaar. Dat kan zomaar voor een paar jaar vertraging zorgen. Laat staan de extra kosten die ermee gemoeid zijn. Om moedeloos van te worden, toch? En dit is maar één voorbeeld. Ik kan er zo tien opnoemen.'

Komt het teruglopende aantal grondtransacties ook door het slepende stikstofdossier?

'Dat heeft zeker veel impact. Omdat de overheid de opkoopregelingen steeds uitstelt, wachten boeren af. Die gaan echt niet uitbreiden voordat ze weten waar ze aan toe zijn. Ook zijn de banken erg terughoudend, want die houden niet van onzekerheid.'

Dat balletje gaat weer rollen als de opkoopregeling van kracht wordt, denkt u?

'Daar ga ik wel van uit. Als de overheid de regeling openzet, zullen nogal wat ondernemers vrijwillig deelnemen. Daardoor komt er mogelijk grond te koop en je maakt dan grote stappen met de stikstofreductie. Het kan zo simpel zijn, maar de overheid heeft zichzelf in de hoek geverfd. Ze zet zichzelf en de maatschappij klem met haar eigen regels.'