Goede voorbereiding op sloop van stal voorkomt extra kosten

1-Maak een plan met realistische planning

Slopen doen de meeste veehouders niet vaak. Meestal maar een of twee keer in hun leven. Dat betekent dat je als veehouder moeilijk kunt inschatten waar je overal op moet letten en hoeveel tijd het kost om vergunningen voor elkaar te krijgen en onderzoek te laten doen. Zeker bij Subsidieregeling sanering varkenshouderijen is het zaak om strak te plannen. Als de toewijzing op de mat ligt, heeft een varkenshouder slechts veertien maanden de tijd om alles weg te halen.

Antoon Spoorenberg verwacht hier moeilijkheden mee. 'In de concentratiegebieden Zuid en Oost wordt straks een enorm beroep gedaan op de sloopcapaciteit. Maar het helpt zeker als je als veehouder een goed plan hebt. Daarmee voorkom je verrassingen en heb je zelf veel meer in de hand.'

2-Een sloopmelding of een sloopvergunning?

Het is per situatie verschillend of een sloopvergunning of sloopmelding nodig is. Een vergunningstraject kan veel langer duren. Een gemeente moet binnen acht dagen beslissen over een sloopmelding. Voor een vergunning heeft een gemeente twaalf weken de tijd. Dat kan worden verlengd met zes weken. Als er geen reactie volgt, is de vergunning geweigerd. Bij een melding is het precies andersom: als een gemeente niet reageert, mag er worden gesloopt.

In het bestemmingsplan staat of een omgevingsvergunning noodzakelijk is. Als een bouwwerk een monument is, is altijd een vergunning nodig. Na het doen van een melding kan de gemeente nog extra eisen stellen aan de sloop. Die gaan meestal over het voorkomen van hinder of het scheiden van afval. Soms is er nog aanvullend onderzoek nodig.

Een sloopmelding kan gedaan worden via omgevingsloket.nl of bij de gemeente via het formulier van het Omgevingsloket online. Een melding moet minimaal vier weken voor het begin van de sloopwerkzaamheden zijn ingediend.

3 - Bepaal welke onderzoeken nodig zijn

Om toestemming voor sloop te krijgen, is het meestal nodig om aanvullende onderzoeken uit te laten voeren. Veelvoorkomend is het flora- en faunaonderzoek. Als er bijzondere soorten voorkomen, kan dat consequenties hebben voor de sloopplannen. Dat betekent vrijwel altijd vertraging voor het sloopproces.

Daarnaast wordt ook regelmatig archeologisch- en bodemonderzoek gevraagd. Bij bodemonderzoek gaat het vaak om het AW2000-onderzoek, waarbij wordt gekeken naar 'achtergrondgehalten'. Er wordt dan onderzoek gedaan naar verontreinigingen, bijvoorbeeld door de aanwezigheid van metalen. Soms is onderzoek nodig om te bepalen of er sprake is geweest van 'lekwater'.

Dat is het geval wanneer asbestdeeltjes van daken via regenwater in de bodem terecht zijn gekomen. Archeologisch onderzoek is bedoeld om te voorkomen dat archeologische resten, die zich mogelijk in de bodem bevinden, worden verstoord of vernietigd.

4 - Is er asbest aanwezig in de stal?

In bijna alle slooppanden zit asbest. Dat is de ervaring van Rob Mollen en Bart Combee van J. van Esch BV. Het bedrijf uit Tilburg is zowel actief in het slopen als in het saneren van asbest. 'De asbestdaken zijn meestal wel bekend', legt Mollen uit. 'Maar wij komen asbest ook heel vaak op onverwachte plekken tegen in stallen, in kleine onderdelen, bijvoorbeeld in muren. Het is van belang om een goede asbestinventarisatie uit te laten voeren.'

Sinds 1993 is het gebruik van asbest grotendeels verboden en sinds 2005 geldt een totaalverbod op gebruik en hergebruik. Mollen adviseert om niet 'zomaar' aan de slag te gaan met het verwijderen van asbest of met onderdelen als niet zeker is of er asbest in zit.

'Dat kan allerlei problemen opleveren. Zo zijn we ooit tegengekomen dat door zelf verwijderen er asbestdeeltjes in de mest terechtkwamen, die nog in de mestkelder stond. Dan ben je verder van huis. Dan moet alle mest als asbesthoudend worden beschouwd en als zodanig worden afgevoerd. Een enorme kostenpost.'

5 - Met welke bedrijven moet je in zee gaan?

Dat is wellicht een van de belangrijkste te maken keuzes. 'Sommige veehouders willen zelf de werkzaamheden uitvoeren en beschikken over materiaal waarmee de sloop deels of helemaal kan worden uitgevoerd', vertelt Antoon Spoorenberg van DLV Advies. 'Daarmee kan je veel geld besparen. Het is belangrijk om offertes op te vragen bij meerdere bedrijven. De prijsverschillen tussen de bedrijven kunnen erg groot zijn.'

De keuze voor een bedrijf kan ook wat meer strategisch van aard zijn. Hoe meer bedrijven op het erf aanwezig zijn, tegelijkertijd of na elkaar, hoe belangrijker afstemming en planning wordt. Het risico op vertraging is groter als het ene bedrijf bijvoorbeeld later klaar is en het volgende bedrijf vervolgens in de weken daarna geen tijd heeft.

Verder is het controleren of sloopbedrijven en asbestsaneerders gecertificeerd zijn van belang. Voor sloopaannemers is BRL SVMS-007 de certificatieregeling om te garanderen dat ze veilig werken. Op veiligslopen.nl zijn de bedrijven te raadplegen die zijn gecertificeerd.

Personen en bedrijven die zich bezig houden met asbestsanering moeten ook gecertificeerd zijn. Daar houdt Stichting Ascert zich mee bezig. Op ascert.nl zijn de bedrijven te raadplegen die zijn gercertificeerd.

6 - Grond aanvoeren of afvoeren?

Bij sloop is vrijwel altijd aan- en/of afvoer van grond nodig. Dat lijkt eenvoudiger dan het in werkelijkheid is. Bij afvoer van vervuilde grond is een bewijs van acceptatie nodig waaruit blijkt dat de grond van eigenaar is veranderd. Het is niet zo dat als grond van het erf is afgevoerd, de veehouder er niet meer verantwoordelijk voor is.

Als de grond naar een grondbank gaat, verschilt het per grondbank of het PFAS-gehalte bekend moet zijn voor acceptatie. Voor de toepassing van grond op een ander perceel moeten altijd de kwaliteit en daarmee ook de PFAS-waardes onderzocht zijn.

Bij het aanvoeren van grond, bijvoorbeeld om de ruimte van de voormalige mestkelder te vullen, is het goed om eerst te bepalen waar grond tijdelijk kan worden opgeslagen. 'Het is vaak voordelig om grond aan te kopen van een bedrijf waar juist grond vrijkomt', legt Mollen uit. 'Boeren hebben vaak de ruimte om grond tijdelijk op eigen erf op te slaan. Dat scheelt weer.'

7 - Hergebruik van onderdelen

Er is grote vraag naar tweedehandsonderdelen. Op internet zijn diverse marktplaatsen daarvoor te vinden. 'Daar is goed geld mee te verdienen', vertelt Mollen. 'Niet alleen in Nederland is die vraag er, ook worden spullen regelmatig verkocht aan partijen in het buitenland. Maar ook dat vraagt weer voorbereiding en een goede tijdsplanning.

'Doe je dat goed, dan kan een sloop ineens veel voordeliger uitpakken. Silo's, spanten, melkinstallaties, isolatiemateriaal en dakplaten; naar heel veel materialen is vraag op de tweedehandsmarkt. Circulair bouwen is in.'

8 - Zonnepanelen op het dak?

Zitten er zonnepanelen op het dak van de stal en is er sprake van een dakhuurcontract? Dan is het belangrijk om tijdig in overleg te gaan met het bedrijf waarmee het contract is afgesloten. 'In overleg kom je er bijna altijd wel uit', is de ervaring van Antoon Spoorenberg. 'In sommige gevallen kunnen de zonnepanelen op een ander dak worden geplaatst op hetzelfde erf of er is een mogelijkheid om de panelen op de grond te leggen. Soms is een verhuizing naar een ander bedrijf mogelijk.'

9 - Regelen van een herbestemming

De reden om te slopen, is per bedrijf anders. Bij een bedrijfsbeëindiging of functieverandering is het regelen van een herbestemming in het bestemmingsplan van belang. Voor Subsidieregeling sanering varkenshouderijen is het in alle gevallen nodig om de bestemming 'agrarisch intensief' te wijzigen. Het veranderen van een bestemmingplan heeft ook fiscale en financiële consequenties, omdat grond door verandering van de bestemming een andere waarde krijgt.