Buitengebied vraagt maatwerk en soepelheid

Strakke regels zijn er niet om agrarische gebouwen en erven te herbestemmen naar bijvoorbeeld een nieuw bedrijf of plattelandswoning. Wel hanteren provincies kaders en zijn er regelingen als Ruimte voor Ruimte of Rood voor Rood.

Als het gaat om een boerderij, stal of schuur te slopen, een nieuwe bestemming te geven, komt het altijd aan op maatwerk bij de gemeente. 'Voor herbestemmen kun je geen regels maken, alleen kaders.
Iedere gemeente en locatie is tenslotte anders', stelt Sander Kondring van projectbureau Rombou.

Oude denkpatronen

Kondring ziet dat meer gemeenten werk maken van hun buitengebied, maar ook dat ze vrij rigide de regels hanteren of in oude denkpatronen blijven hangen. 'In Oost-Nederland staan de landbouwontwikkelingsgebieden (LOG) nog in bestemmingsplannen. Caravanstalling is daar vaak niet toegestaan, terwijl dat geen enkel probleem vormt. Gemeenten kunnen daar pragmatischer mee omgaan.'

Gemeenten denken veel in problemen in plaats van kansen, stelt Henri Manders van ZLTO. 'Als een oud varkensbedrijf tegen de bebouwde kom zit, wees dan soepel en kijk wat ervoor terugkomt. Het mag toch best wat waard zijn als die oude stallen weggaan?'

Perspectief

Dat biedt ook de stoppende boer perspectief. 'Als hij op dezelfde locatie een recreatiebedrijf kan creëren, kan hij een vervangend inkomen generen. Maar gemeenten moeten wel de ruimte geven.'

Jan de Groot van DLV Advies ziet dat gemeenten worstelen met de regels voor het buitengebied. 'De angst heerst dat ze een nieuw probleem creëren. Als ze te veel ruimte geven, bestaat de kans dat het een rommeltje wordt, gebouwen leeg blijven staan en dat werkt criminaliteit in de hand.'

Planschade

Kondring noemt ook planschade, bijvoorbeeld als een stopper zorgwoningen op zijn erf wil bouwen, vlak bij een collega-veehouder. 'Daar zit altijd spanning op. Soms moeten we dan concluderen dat een functie niet kan.'

Ook houden andere belangen elkaar in een greep. De Groot: 'Dat kan voorkomen als een stal wordt omgevormd tot een bedrijfsruimte, terwijl de gemeente nog ruimte heeft op een bedrijventerreinen, dat ze zelf heeft ontwikkeld.'

Wet plattelandswoningen

De NVM pleit ervoor de Wet plattelandswoningen beter toe te passen. 'Voor wat betreft vrijkomende agrarische bebouwing zijn er gemeenten die actief beleid hebben gemaakt en instrumenten hebben ontwikkeld', zegt beleidsadviseur Paul Braks.

'Maar veel gemeenten houden nog vast aan de agrarische bestemming. We roepen daarom gemeenten op een heldere visie op hun buitengebieden op te stellen, minder rigide te zijn en case-by-case oplossingen te zoeken.'

Kosten

De kosten vormen ook een obstakel, ervaart De Groot. 'Als je kijkt naar de hele omvorming van het bestemmingsplan, de onderzoeken die daarvoor moeten plaatsvinden, de vergunningen en de leges, dan kom je al gauw op 10.000 tot 20.000 euro.'

Daarbovenop kan nog een afdracht van de bestemmingswinst aan de gemeente komen, omdat de agrarische grond van functie verandert. 'Dan heb je het over 25.000 tot 30.000 euro. Met een beetje pech heb je een kostenplaatje van 30.000 tot 50.000 euro en dan is er nog geen steen gebouwd. Dit soort bedragen schrikken boeren af', stelt De Groot.

Procedures vereenvoudigen

Kondring vreest dat gemeenten niet snel hun leges verlagen. Wel kunnen ze procedures vereenvoudigen. 'Voor een nevenfunctie is vaak een afwijkingsprocedure nodig van acht weken. Maar voor een andere bestemming is geregeld een herziening nodig en die duurt langer met forse kosten. Houd het dan bij een wijzigingsprocedure, dat scheelt tijd en geld.'

Ook dat is in het voordeel van de overheid. 'We willen het platteland levendig houden, krimp, verrommeling en criminaliteit tegengaan en asbest saneren. Nou, dat kan best een stuk sneller door soepeler om te gaan met de procedures.'