NVM-makelaar: 'Bij onteigening heeft iedereen recht op adviseur'

De kranten stonden er vol mee: de nieuwe rondweg om het Veluwse dorp Voorthuizen. Provincie Gelderland bezocht eigenaren van de grond waar de weg moest komen. Bij sommigen ging het om een klein stukje, bij anderen kwam de weg dwars door de stal. Bij één van de melkveehouders werd de boerderij afgesneden van de weilanden. Hij schakelde deskundige Jaap Ridderhof van Midden Nederland Makelaars in.

'Iedereen die met onteigening te maken krijgt, mag zich laten bijstaan door een onteigeningsdeskundige. De kosten daarvan vergoedt de overheid', legt Ridderhof uit. Al ruim 25 jaar helpt hij particulieren en bedrijven bij onteigening. Dat zijn hoofdzakelijk agrarische bedrijven, want boeren bezitten de meeste grond in Nederland. Momenteel heeft Ridderhof zo'n twintig dossiers lopen rond knooppunt Hoevelaken – boeren, particulieren en bedrijven die grond moeten afstaan voor de verbreding van de A1 en A28.

Ridderhof treedt op voor de grondeigenaren. 'Ik probeer er zoveel mogelijk voor ze uit te halen', zegt hij. 'Ik bekijk de verkoopwaarde van het bedrijf en reken uit wat een nieuw bedrijf kost. Ook neem ik verhuiskosten mee en stagnatieschade als bijvoorbeeld de koeien tijdelijk minder melk geven door de verhuizing. Of waardevermindering van het overblijvende, doordat percelen niet meer aaneengesloten zijn. Je kunt zelfs omrijdschade vergoed krijgen, als je via een omweg je land moet bereiken.'

Om tafel

De overheid taxeert de grond ook. Vervolgens proberen beide partijen tot een afspraak te komen. 'In 99 procent van de gevallen lukt dat. Dat noemen we minnelijke onteigening', vertelt Ridderhof. 'Verschillen de standpunten te veel, dan krijg je te maken met gerechtelijke onteigening. Dan moet de rechter zijn oordeel geven. Maar in mijn lange carrière heb ik dat slechts zes keer meegemaakt.'

Als een agrarische bestemming herbestemd wordt tot bijvoorbeeld een woonbestemming voor een nieuwbouwwijk, komt de waardevermeerdering toe aan de grondeigenaar. 'Positieve bestemming heet dat. Dan wordt een vierkante meter grasland van zeven euro door één pennenstreek opeens bijvoorbeeld zestig euro waard. Daar mag je als boer van meeprofiteren.'

Een NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar zorgt dat alle schadeposten vergoed worden, stelt een koopovereenkomst op en helpt bij het vinden van een eventuele nieuwe locatie. Ridderhof: 'Dat is soms best lastig als iemand graag op bijvoorbeeld de Veluwe wil blijven en daar geen vervangend bedrijf beschikbaar is. Gelukkig kan een boer vaak eerst nog een poos blijven zitten tot hij verkast.'

Niet zelf klungelen

Belangrijkste tip van Ridderhof is: schakel tijdig een goede adviseur in. In het register voor DOBS kun je zien welke NVM-makelaar deskundig is op het gebied van onteigening. 'Niet eerst zelf klungelen', waarschuwt Ridderhof. 'Vaak zijn er dan al dingen ter sprake gekomen, die niet verstandig zijn om te vertellen. Bij het verplaatsen van een bedrijf krijg je bijvoorbeeld een hogere vergoeding dan wanneer je je een bedrijf laat liquideren. En noem nooit zelf een verkoopprijs.'

Onteigening kan een emotionele aangelegenheid zijn, weet Ridderhof. 'Een klein stukje grond afstaan vinden de meeste agrarisch ondernemers niet zo erg. Maar wie weg moet van een land dat vader en grootvaders nog met de hand hebben bewerkt, voelt zich weggejaagd. De boerderij is voor een boer niet enkel zijn inkomen, maar ook een way of live.'

De melkveehouder uit Voorthuizen kreeg alle schade die de rondweg hem bracht vergoed. 'Hij had altijd koeien buiten lopen en ook de weidetoeslag die hij daarvoor ontving is uiteindelijk vergoed. Ook is het gelukt om dichtbij de boerderij nieuwe grond aan te kopen. Meestal hoef je als boer niet slechter te worden van onteigening.'