'Agrarisch vastgoed taxeren is geen 1+1=2'

'Taxeren is geen exacte wetenschap, het is een onderbouwde inschatting,' benadrukt Theo van Gelder, actief als zelfstandig NVM-makelaar en -taxateur in het Zuid-Hollandse Barendrecht. Hij is gespecialiseerd in het taxeren van agrarisch en landelijk vastgoed, in opdracht van ondernemers of particulieren.

Ongeacht of het om een particuliere woning of een groot agrarisch bedrijf gaat; een taxatie betreft altijd een waardebepaling door een objectieve taxateur. Alleen is een agrarische taxatie een stuk complexer, legt Van Gelder uit. 'Bij agrarisch onroerend goed hebben heel veel factoren invloed op de waarde. Er zijn verschillende types bebouwing, grondsoorten en bedrijfsvormen. De bestemming en productierechten zijn van invloed, net als het wel of niet hebben van een NB-vergunning.'

Waardeverschillen

Bovendien is niet elke waarde hetzelfde. 'Het waardebegrip hangt af van het doel van de taxatie. We kunnen bijvoorbeeld de marktwaarde bepalen van onroerend goed dat ook ontwikkeld kan worden tot woningkavels. Maar ook de Wevab, de Waarde in het Economisch Verkeer bij Agrarische Bestemming, waarbij niet-agrarische ontwikkelmogelijkheden weggedacht worden. De uitkomst kan zo de helft van de waarde schelen. Dus het is ontzettend belangrijk om dat vooraf goed af te stemmen.'

Van Gelder ziet in toenemende mate waardeverschillen ontstaan tussen agrarische percelen. 'Door de schaalvergroting en alle eisen die op de sector afkomen, is er steeds meer vraag naar grote percelen hoogproductieve grond. Daardoor zien we de prijzen daarvan relatief harder stijgen.'

Tegelijk ziet hij dat aan agrarische bebouwing steeds hogere eisen worden gesteld. 'Bedrijven die minder makkelijk voldoen aan milieuwetgeving of eisen van afnemers krijgen het steeds zwaarder. Banken hechten ook steeds meer waarde aan duurzaamheid, dus dat wordt een steeds belangrijkere factor bij taxaties.'

Stappen

Daarmee worden niet-agrarische gebruiksmogelijkheden dus steeds belangrijker voor de waarde van vastgoed op het platteland. Bij een taxatie doet Van Gelder dan ook altijd eerst onderzoek naar het bestemmingsplan. 'De waarde van het bouwvlak wordt bepaald door wat je ermee mag doen, niet door wat erop staat. Ook kijk ik of de bebouwing past in het bestemmingsplan. Ten slotte controleer ik of de manier waarop de bebouwing benut kan worden, aansluit bij de afgegeven vergunningen.'

De werkelijke waardebepaling gebeurt vervolgens door in het kadaster en de database van NVM te kijken naar prijzen van vergelijkbaar vastgoed dat recent is verkocht. Door de complexiteit van agrarisch vastgoed is het vaak lastig vergelijken. Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), waar iedere taxateur verplicht bij is aangesloten, schrijft daarom voor dat een collega altijd controleert of de getaxeerde waarde plausibel is; het zogenaamde 'vier-ogenprincipe'.

Geen 1+1=2

Het is evident dat met al die belangen het cruciaal is dat een taxatie wordt uitgevoerd door een expert. Ondernemers hebben niet altijd scherp hoeveel werk het is, meent Van Gelder: 'Een taxatie is echt geen 1+1=2. Naast de bouw- en gebruiksmogelijkheden moet je ook de vraag uit de markt inschatten en ervan overtuigd zijn dat vastgoed inderdaad binnen drie tot zes maanden verkocht kan worden voor de getaxeerde waarde. Je kan alles uitrekenen, maar het blijft toch ook een stuk intuïtie.'

Daarom is het zo belangrijk dat agrarische ondernemers gebruikmaken van NRVT-erkende taxateurs, die ook lid zijn van de vakgroep Agrarisch & Landelijk van de NVM, besluit Van Gelder. 'Elk kwartaal komen we bij elkaar om kennis uit te wisselen over actuele ontwikkelingen. Bovendien beschikt NVM over heel veel data, die helpen bij nauwkeurige referenties en het leveren van kwalitatief hoogstaande taxatierapporten.'