Verduurzaming sector beïnvloedt vastgoedmarkt

De invoering van het fosfaatrechtenstelsel had veel impact op de markt, constateert de NVM. Terwijl in 2017 de melkveehouderij de meeste invloed had op de grondprijs, nam in 2018 de akkerbouw die rol over. Voor bouwland steeg de prijs naar 66.600 euro per hectare (+1,7 procent), voor grasland daalde die naar 54.800 per hectare (-1,3 procent).

Voorzitter Ard Klijsen van de NVM-vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed constateert dat kopers steeds meer waarde hechten aan de kwaliteit van percelen en aan de vorm en de bereikbaarheid ervan. Per saldo waren er vorig jaar wat minder transacties van percelen.

De vraag van beleggers naar grond groeit al jaren. Die vraag houdt de prijs op peil. Bovendien zorgen overheden voor een bodem in de markt. Vooral provincies en waterschappen zoeken nu grond, constateert Klijsen, die agrarisch makelaar/taxateur is in het Brabantse Oosterhout.

Melkveehouderij: minder transacties

Veel veehouders hadden in 2018 fosfaatrechten nodig om hetzelfde aantal dieren of meer dieren te mogen houden dan in 2015. Na veel transacties en hoge prijzen nam in het najaar van 2018 de vraag af. De prijs zakte dit jaar verder naar zo’n 165 euro per kilo fosfaat nu. Veehouders investeerden ook vaker in melkrobots. Sommigen verkochten zelfs grond om robots te kunnen kopen. Deels hielden ze de grond wel in gebruik via erfpacht of liberale pacht.

'Fosfaatrechten, grond en gebouwen worden vaker los verkocht'

In 2018 waren er vooral minder transacties van complete bedrijven. De verkoop van grotere, moderne bedrijven bleef op peil. Bij kleinere bedrijven werden de fosfaatrechten, grond en gebouwen vaker los verkocht.
In Brabant zetten de extra provinciale emissieregels een rem op het aantal transacties. Bij particulieren zijn boerderijen met wat grond en niet te veel gebouwen in trek, constateert Klijsen, maar hij waarschuwt potentiële kopers dat ze eerst goed moeten onderzoeken of een woonbestemming mogelijk is.

Onzekerheid varkenshouderij

Tegen de verwachting in nam het aantal transacties in de varkenshouderij niet toe in 2018, vertelt Jeroen Adams. Hij is NVM-makelaar bij Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs in Helmond.

'Overheidsbeleid bepaalt de vastgoedmarkt in de varkenshouderij'

Fokbedrijven hadden financieel een moeilijk jaar. Bovendien heeft ook het tekort aan personeel een remmend effect op de vraag, denkt Adams, in combinatie met de hoge kosten van mestafzet.

Dit jaar is begonnen met wat betere prijzen en wat lagere mestafzetkosten. Adams ziet nu al wat meer interesse, maar dat uit zich nog niet in transacties.

Overheidsbeleid bepaalt de vastgoedmarkt in de varkenshouderij. Vóór 2020 gaan er stallen met de stoppersregeling uit productie. Daarnaast wachten veel ondernemers op de Saneringsregeling Varkenshouderij. Brabantse varkenshouders moeten bovendien voldoen aan de extra emissie-eisen.

• Zie voor meer informatie: Vastgoedmarkt in Beeld 2018

Ondernemers die door willen, moeten vóór 2020 vergunning aanvragen voor investeringen die nodig zijn om aan die eisen te voldoen.
Tegelijk putten Brabantse varkenshouders hoop uit de uitslag van de provinciale verkiezingen. Twee partijen die zwaar hebben ingezet op extra emissiemaatregelen, SP en D66, leden een forse nederlaag.

Adams verwacht dat de markt nu meer in beweging zal komen: ‘De meeste varkenshouders kunnen niet door op de huidige manier’. Hij ziet al meer vraag naar vleesvarkensbedrijven die goed bij de tijd zijn. Voor een ondernemer die wil groeien is overname van een bestaand bedrijf veel goedkoper en minder tijdrovend dan nieuwbouw. Grotere fokkers die nu meerdere, vaak oudere locaties huren, zullen die locaties inruilen voor modernere bestaande bedrijven.

Glastuinbouw leeft op

Voor glastuinders was 2018 een matig jaar. Het aanbod van bedrijven steeg en het aantal transacties daalde. Redenen waren de hete zomer en de lage prijzen voor belangrijke producten, zoals tomaten en phalaenopsis, vertelt makelaar Sybrand Abma. Hij werkt als NVM-makelaar bij Santen&Gasille in De Lier (ZH).

In de grote glastuinbouwclusters bleef de vraag wel op peil. Kopers zijn meestal ondernemers in die gebieden die willen uitbreiden. Het aantal transacties is vooral moeizaam in kleinere glaslocaties en bij kleinere solitaire bedrijven. Ondernemers met zachtfruit en met biologische teelten tonen wel interesse in zulke bedrijven.

Abma ziet dat groentebedrijven vertrekken uit het Westland. Die zoeken elders naar meer ruimte. Sierteeltbedrijven zoeken juist wel in het Westland, omdat daar de veiling en de handel geconcentreerd zijn. Daardoor daalt de omvang van de kavels waar vraag naar is. Voorheen waren kavels van ruim 10 hectare in trek, nu vooral van ruim 6 hectare.

Abma ziet de laatste maanden meer beweging in de markt. In Westland komt ook de reconstructie weer langzaam op gang. Hij constateert wel dat in alle tuinbouwconcentratiegebieden de grond inmiddels schaars is en dat er geen nieuwe gebieden bij komen.

Hij ziet ook dat tuinders die willen uitbreiden of nieuwbouwen steeds meer laten meewegen welke mogelijkheden er zijn om zonder gas te kunnen telen.

De NVM-makelaars constateren dat de agrarische markt steeds complexer wordt. Daarom investeert de NVM veel in kennis van haar leden. Makelaars krijgen bijvoorbeeld veel te maken met herbestemming van agrarische gebouwen. Het NVM-rapport ‘Samen naar een vitaal buitengebied’ wordt ook door overheden inmiddels veel gebruikt.

'De grond is inmiddels schaars in ieder tuinbouwconcentratiegebied'

Relatief nieuw is de vraag naar zonneparken. Veel boeren krijgen partijen op het erf die zonneweiden of -akkers willen aanleggen. ‘Pas op wat je tekent’, waarschuwt Klijsen. ‘Een NVM-makelaar is een deskundige partner, bijvoorbeeld voor procesbegeleiding en overleg met initiatiefnemers en overheden.’

• Zie voor meer informatie: Vastgoedmarkt in Beeld 2018