Grond financieren wordt lastiger

Zolang je de grond in bezit hebt, is een stijgende grondprijs geen probleem. Want daarmee stijgt ook de waarde van je bedrijf. Het is een ander verhaal als je middels aankoop van grond wilt uitbreiden, of als je de kavel die je wellicht al jaren huurt nu 'moet' aankopen.

De huidige liquiditeitsmarge onderaan de streep en het risicoprofiel bepalen hoe ver je op financieel gebied kunt gaan. De liquiditeitsmarge is het bedrag dat van de kasstroom overblijft als privé is onttrokken, belastingen zijn betaald, vervangingsinvesteringen zijn gedaan en er is afgelost.

In die huidige marge zal voldoende ruimte moeten zijn om de extra aflossingen deels te kunnen betalen. Het nettorendement op de aan te kopen grond is meestal niet voldoende om naast de rente ook de extra aflossingsverplichting te kunnen ophoesten.

Andere eisen

Mede onder druk van nieuwe kapitaaleisen (Basel 4), stellen de banken andere eisen aan hun uit te lenen geld. De trend is dat het geld sneller terug moet komen. ABN Amro hanteert al sinds 2010 een maximale looptijd voor een lening van tien jaar. Na afloop van deze periode hoeft niet alles te zijn afgelost.

Wel moet een nieuwe leningsovereenkomst worden gemaakt, met nieuwe afspraken. Rentevaste perioden of een variabele rente blijven mogelijk, maar nooit langer dan tien jaar. De Rabobank hanteert deze werkwijze ook, sinds ongeveer een jaar. Je sluit dus een lening af voor tien jaar en daarna moet je opnieuw een financiering afsluiten.

Als de aflossingsbedragen zijn vastgesteld op bijvoorbeeld 3,3 procent, is na tien jaar een derde deel van de lening afgelost. Het resterende deel moet geheel worden afgelost. Wel kan eventueel tegen de dan geldende voorwaarden een nieuwe lening worden afgesloten.

Geen garantie voor verlenging

Niemand weet met welke rente we over tien jaar te maken hebben en hoe de markt voor onze producten eruitziet. Van de bank krijg je dan ook geen garantie dat de lening 'zomaar' wordt verlengd.

Het feit dat sneller moet worden afgelost, geeft druk op de liquiditeitsmarge. Anderzijds is het wel prettig dat er na die tien jaar minder is te herfinancieren, gezien de opstelling van de bank.

In de ondernemingsplannen die Countus maakt, houden we wel degelijk rekening met een mogelijk hoger rentepercentage in de toekomst. Maar we komen niet veel verder dan gemiddeld 3 procent over alle leningen in het bedrijf.

Eigen rekenrente

Banken hanteren hun eigen rekenrente bij de toetsing van een aanvullende financiering. Bij een rekenrente van bijvoorbeeld 4 procent moet dan nog steeds sprake zijn van een positieve liquiditeitsmarge.

Als wij bij alle ondernemingsplannen ook met die 4 procent moeten rekenen, zouden we toch veel vaker concluderen dat de plannen financieel niet haalbaar zijn en het advies moeten geven om de plannen niet uit te voeren.

Effect op grondprijs

Het is de vraag of de veranderde handelswijze van de banken effect heeft op de grondprijsontwikkeling. Niet degene die het niet gefinancierd krijgt bepaalt de grondprijs, maar juist diegene die het wél kan betalen.

Als banken zouden besluiten om alleen grond te financieren als de ondernemer zelf ook een bepaald percentage van de koopprijs op tafel kan leggen, zou dat mogelijk meer effect op de grondprijsontwikkeling hebben.