Grondwaarde van zonnepark bepaalt rendement

Ontwikkelaars beloven grondeigenaren jaarlijkse huuropbrengsten van 4.000 en 5.000 euro per hectare voor een zonnepark. Maar de omzetting van landbouwgrond tot een zonnepark heeft ook grote fiscale consequenties, waarschuwt Bert van den Kerkhof van ABAB Accountants en Adviseurs.

Welke manieren zijn er om een zonnepark te exploiteren?

'Of de grondeigenaar ontwikkelt en exploiteert het park zelf, of een derde partij ontwikkelt en exploiteert het. Een derde partij kan daarvoor de grond kopen, of een huurcontract sluiten voor plaatsing van de zonnepanelen tegen een jaarlijkse vergoeding.

'Een derde optie is een combinatie van landbouwkundig gebruik en exploitatie van zonnepanelen, ook tegen een vergoeding.'

Wat moet een grondeigenaar doen als hij door zo'n partij benaderd wordt of zelf plannen heeft?

'Breng vooraf heel goed alle consequenties in beeld, vooral voor de fiscale waardering van de grond. Laat je goed informeren en adviseren voordat je een overeenkomst sluit en maak zo nodig afspraken met betrokkenen.'

Waar moet je vooral op letten?

'Er zijn diverse aspecten. Je moet je bijvoorbeeld goed rekenschap geven van de termijn voor meerwaardeclausules of vervreemdingsbedingen die bij de bedrijfsoverdracht zijn overeengekomen. Daarnaast maakt het heel veel uit of de grond waarop de zonnepanelen komen bedrijfsmatig blijft of op privé komt in Box 3.'

Welke gevolgen kan dat hebben?

'Iemand die het bedrijf heeft overgenomen voor een lagere waarde dan de waarde in het economisch verkeer, kan gebruik maken van de Bedrijfsopvolgingsregeling. Als hij echter binnen vijf jaar een andere bestemming geeft aan grond, zoals een zonnepark, vervalt die regeling en krijgt hij alsnog een aanslag voor schenkings- of erfbelasting.

'Als het bedrijf is overgenomen tegen zo'n lagere waarde dan geldt ook het vervreemdingsbeding. Dat wil zeggen dat hij de meerwaarde moet afrekenen met broers en zussen als hij binnen vijftien of twintig jaar de grond een andere bestemming geeft.'

Welke fiscale gevolgen zijn er nog meer?

'Het heeft bijvoorbeeld ook gevolgen voor de cultuurgrondvrijstelling. Als iemand landbouwgrond koopt, is de koper vrijgesteld van overdrachtsbelasting als de grond agrarisch blijft geëxploiteerd. Maar als de grond binnen tien jaar een andere bestemming krijgt, moet de koper alsnog overdrachtsbelasting betalen. Daarnaast kan ook de vorige koper van de grond nog met overdrachtsbelasting worden geconfronteerd als ook voor hem de termijn nog niet is verstreken. Dat zal hij uiteraard willen verhalen op de koper die de grond een andere bestemming geeft. Doorgaans wordt dit verhaalsrecht vastgelegd in een kettingbeding.
'Daarnaast geldt voor landbouwgrond een vrijstelling voor onroerendezaakbelasting; die geldt niet voor een zonnepark. Je moet met de huurder afspreken wie dat betaalt.'

Krijgt landbouwgrond fiscaal altijd een andere waarde als het een zonnepark wordt?

'De Belastingdienst gebruikt als criterium de waarde bij het nieuwe gebruik. Omdat de grond niet langer nagenoeg geheel dienstbaar is aan het landbouwbedrijf, zal het verschil tussen de vrije handelswaarde en de waarde bij voortgezette agrarische bestemming in de heffing worden betrokken.'

Wat gebeurt er fiscaal bij verhuur van landbouwgrond voor een zonnepark?

'De vraag is dan aan de orde of de grond tot het bedrijfsvermogen blijft gerekend of als beleggingsobject wordt overgebracht naar privé, in Box 3. Dat hangt af van verschillende factoren. Vooral de voortzetting van de bestaande onderneming en de periode waarop de grond terugkomt in gebruik in het agrarische bedrijf spelen een belangrijke rol. Het ministerie van Financiën doet hier nog geen algemene uitspraak over. De Belastingdienst beoordeelt dit per individueel geval.'

Welke consequenties hebben beide keuzen?

'Als de grond overgaat naar privé zullen de agrarische waarde en de handelswaarde bij de nieuwe bestemming vastgesteld moeten worden. Dat laatste kan problematisch zijn, want de grond wordt niet verkocht en er zijn nog nauwelijks vergelijkingsobjecten.

'Bij die overgang ontstaat er een afrekenmoment. Dit kan betekenen dat de eigenaar al belasting moet betalen voordat er opbrengst-en zijn. Daarnaast wordt de grond jaarlijks tegen de vastgestelde economische waarde belast in Box 3.

'Als de gronden tot het ondernemingsvermogen blijven behoren, zullen de jaarlijkse opbrengsten belast worden als winst. Bovendien delen de gronden niet meer in de landbouwvrijstelling.'

Hoe weet je welke waarde de Belastingdienst hanteert voor de nieuwe bestemming?

'Je kunt met de inspecteur afspraken maken over de vaststelling van de hoogte van de handelswaarde als de grond naar privé overgaat. Je kunt ook voorleggen of hij vindt dat de grond ondernemersvermogen mag blijven. Ik adviseer om dit altijd vooraf te doen.'

En als je zonder overleg met de Belastingdienst de keus maakt die jou zelf het beste past?

'Dat kan een misrekening zijn. Er wordt bij de behandeling van de aangifte gecontroleerd als het over de onttrekking van grond gaat. De Belastingdienst kan snel nagaan of grond nog agrarisch wordt aangewend, zoals via RVO, accountants en andere adviseurs.'

Als je alles vooraf goed regelt met alle betrokkenen en je bent zeker van vaste inkomsten voor de komende vijftien jaar, dan is een zonnepark toch een veilige investering?

'Dat klopt.'

• Klik hier voor meer informatie